孟怀绿的部落格

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• 何謂二胎房貸
• 民間二胎房貸風險

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限公司法人

綁約三個月

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一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

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每月應繳：747萬(0.67％)

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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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都計內不做的山坡地

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  北京小企業主老張近期動起瞭投資海外房產的心思，一方面，考慮到資產的保值增值；另一方面，為子女出國留學提前做準備。但是與其他人不同，老張的關 註點不是熱門的美國、澳洲等，而是相對較為冷門的葡萄牙、希臘、西班牙等歐洲國傢。"有親戚朋友已經往那邊投資瞭，聽說正是"抄底"的好時機。"不過，老 張還是決定多方"打探"，畢竟投資海外房地產自己是"頭一遭"。

  資深投資人士表示，隨著歐洲經濟開始復蘇，此前幾個深陷"歐債危機"國傢的房地產市場重回投資者視野。但業內人士提醒，在"抄底"的同時，必須時刻認清自己的投資預期和風險承受能力。

  "不良"裡的好房產

  在"北上廣深"幾個一線城市的各大房展會上，葡萄牙、希臘等國傢的海外房產投資、移民項目多瞭起來。有關調查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場，約占個人投資者可投資資產的5%。而其投資理由已從傳統移民、子女教育延伸至資產保值增值。

  好望角投資服務(香港)有限公司總裁詹惠敏向中國證券報記者透露，"受到"歐債危機"沖擊，這些國傢的許多銀行負債累累，不少銀行紛紛把不良資 產的抵押物拿出來處理。隻要你夠細心，其實可以淘到好東西。在這方面，中國的投資者絕對可以算得上是主力。"她進一步表示，尤其是這些"歐債危機"國傢的 經濟開始逐步復蘇，對於投資者而言，意味著更多機會。

  以葡萄牙為例，標準普爾在2014年初將葡萄牙長期國債評級從"負面觀察名單"中撤除，4月又將葡萄牙的評級展望由負面上調至穩定，並發佈聲明 稱："葡萄牙的信貸評級已經穩定，預期在明年上調或者下調該國評級的可能性很小。"另外，標準普爾在9月12日將希臘的主權債信評級予以上調，由B-上調 至B。標普同時指出，自明年起，希臘經濟將擺脫此前連續7年衰退的頹勢重新取得增長。而該國的存量債務占GDP之比在今年觸及177%的峰值後將緩步回 落，在2017年時降至164%。

  另一方面，讓老張下決心投資海外房地產的因素，就是國內房地產市場"不給力"。國傢統計局最新公佈的數據顯示，繼7月首現下跌後，"北上廣 深"4個一線城市房價跌幅超過1%。其實，6月以來，我國城市房價指數環比跌幅逐漸擴大，越來越多城市步入房價下跌通道。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉預 計，2014年的"金九銀十"是在價格進一步小幅回落的前提下出現的成交量逐步復蘇，今年的"金九"成色大減，難以再現2013年的熱銷景象。

  本地價和海外價

  作為生意人的老張，價格是決定其投資計劃的重要因素。"這是我最為擔心的地方，就算找瞭中介，但是我們畢竟是外國人，對當地的市場和行情並不熟悉。"

  詹惠敏坦言老張的擔心並非不合理，"以葡萄牙為例，目前葡萄牙房價有兩套行業中不成文的價格，一套是售賣給本地人的"本地價"，另一個是存在10%至20%加價後，售賣給海外購房者的"海外價"，搞不清狀況的購房者容易吃虧。"

  談及投資海外房地產的收益，第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標表示，就目前來看，海外房地產的投資回報的確會高於中國國內市場。"以香港為例， 我們估算其住宅的投資回報率在3%至5%、商業地產為4%至7%、工業地產則在10%左右。而且香港的貸款成本遠低於內地，大概在每年2%至3%左右。"

  而葡萄牙等"歐債危機"國傢的房地產投資收益率會更高，房產出租年收益率或達到3%至5%左右。詹惠敏告訴記者，"首都裡斯本市中心及周邊主要區域的房地產價值是穩定的，同時長期租金收益率一直呈上升趨勢。"

  沒有"百分百"收益

  對於"老張們"來說，除瞭可觀的投資收益，投資是否安全是其最關心的問題。比如，投資會不會踩在"高點"，投資的房產是否產權清晰。第一太平戴維斯相關負責人提醒，海外國傢的稅率問題、貨幣匯率波動等，都有可能影響到最後的投資回報率。

  在首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池看來，投資應註意多方面風險。首先是市場風險。"房價是供求關系的反應，也是當地政策、 經濟形勢的反應，房價隨時都可能做出波動。能否準確掌握當地市場的變化情況非常重辦理二胎房貸銀行有哪些要。"其次為政策風險。國外房產政策會根據實際情況隨時做出調整，比如信 貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。此外，還存在交易風險。"期房是否能夠按時交房，是否能夠拿到產權證等都關系到投資的 成敗。遇到不良經紀人，投資被騙的案件時有發生。"

  資深投資人士提醒，由於歐洲經濟尚未完全復蘇，其房地產市場存在不確定性，投資者最好分散投資，購買兩到三處房產，一處用於自住，其餘用於投 資，5年後就可以將投資的房產售出，這種分散投資的方式不僅大大降低瞭風險，還可以幫助投資者獲取一定的房產增值收益。另外，投資者在制定投資計劃時應多 考慮幾個方面。投資者要明確自己的現金流，以及資金的使用情況；提出自己中意的國傢和城市，列出計劃在哪個城市購買房產；投資者要鎖定自己的目標，是投資 移民還是"以房養學"；投資者可以找專業的機構分析評估自己的實力。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/09022916540.shtml

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